正值周末,闲来无事,写写东西,与广德论坛的朋友们分享。
当下中国,不论男女,步入社会,或一年,或两年,都不由自主的将一部分精力关注到房产之上,这算是时代特有的现象。而房产的议题,就像房价,保持的居高不下的热度。
今天我身在广德,近期对房产做了一些了解,和大家分享我的浅见,没有严谨的行文,逻辑上想到啥就写啥。不喜勿喷~也欢迎大家积极踊跃的交流。
先给结论:整体看空!广德房价不会出现猛涨,40%是微涨(跑不赢通胀),40%横盘,微跌,还有的20%下跌。未来价格100%低于周边溧阳,安吉地区。
今天是2020年5月23日,我在网上查了一下广德房价(数据均来自与统计局和聚汇数据):8222元/㎡
高低我不评论,因为这种主观感受取决于你的收入水平,工人3000一个月,自然觉得很高,老板1w5一个月就觉得平平。不过广德大概是处于一个什么水平呢?可以先看一下安徽的其他县或者周边城市。
广德安徽县级市中排名中上,相较于江浙周边的县市房价较低。基本等同经济实力的排名。
房地产市场有一句至理名言——“房价短期看金融,中期看供应,长期看人口“,广德自然也适用。对于工薪阶层的广德人买房,大多是努力几年,攒个首付,然后利用公积金或者商业贷款供个20-30年的房贷,每月支出2000-3000。金融这个方面我觉得最影响房价的就是外地人来炒房拉升房价。但是炒房的终极目的是收割刚需,如果你房价非要拉到刚需上不了车,那你来收割谁呢,8000的房价我估计已经够广德要结婚的小老板喝一壶了吧。
广德地处N线, 土地方面不是大城市那样寸土寸金,敞开供应,广德县50w人口绰绰有余。不过未来房价还涨不涨很大要取决于我们县拆迁户多不多!
人口上,广德人口已经连续6年在51w-52w之间徘徊,总体十分稳定。
下图是公安机关18年公布的数据
但是说实话,我看到广德县人口数据还是对广德甚至是整个皖南有些担忧的。人口永远是发展的基石,大城市为什么能够快速发展,靠的是人口,人口多,政策就多。我们的人口多年来没有增长,而年龄组成却在恶化。但这个不是我们自身的问题,可能是将来大多城市都要面临的难题,广德数据在周边看起来还算乐观。
5月8日,我们市政府《实施长江三角洲区域一体化发展规划纲要广德行动方案》
其中给了一点信息
发展目标
到2025年,全国综合实力百强县进位明显,主要经济指标增速在长三角县级城市中保持前列,人均指标与长三角平均水平的差距进一步缩小,与沪苏浙一体化发展水平全面提升,城乡区域、科创产业、基础设施、生态环境、公共服务、体制机制等领域一体化取得实质性进展。
区域协调发展成效走在前列。
与溧阳、宜兴、长兴、安吉等毗邻县市高效联动,一体化发展水平进一步提高,发展落差明显缩小。主要经济指标增速高于省、宣城市和苏浙毗邻县市平均水平,人均GDP、城乡居民收入保持全省县域前列,城乡居民收入差距缩小到2.04:1以内,常住人口城镇化率达到70%
可以说,我们明确承认我们发展水平要低于江浙两省的周边县市。之前有中介给我讲:广德是皖东南门户,安徽发展排头兵,房价追赶江浙(溧阳,安吉)。你发展的比别人差,房价比别人高,这是一件很离谱的事情。对于广德来说,比较好的结果省里支持,5-10年迎头追上安吉,溧阳,同时房价还要低于他们,保持一定的竞争力。所以我觉得我们房价肯定低于周边较好的县市的。或者换句话说,广德房价再来个猛涨10%-20%。一万一平,我咬咬牙去湖州、长兴、芜湖上个车他不好吗?
不过70%这个城镇化率有待考察,溧阳市18年是60%,而一些学者提出,中国县级城市发展的城镇化率终点可能也只是70%。
对于所有广德人来说,还有一件大事就是今年下半年我们将会通上高铁,这是我们县一件大好事。然后有人就担心通了高铁房子要涨,我觉得大可不必。通了高铁房子要涨的逻辑来自于哪里我不知道。可能有人觉得会有一部分人口涌入,拉升房价。别说咱们的高铁站是个三等站,隔壁溧阳是个二等站,13年建成,人口基本没变化。
时间(年) | 户籍人口(万人) 江苏省统计局 | 常住人口(万人) 江苏省统计局 |
2018 | 79.04 | 76.33 |
2017 | 79.11 | 76.25 |
2016 | 79.95 | 76.16 |
2015 | 79.60 | 76.09 |
2014 | 79.39 | 76.02 |
2013 | 79.01 | 76.02 溧阳站始建于2010年7月;2013年7月1日,正式启用 |
2012 | 78.99 | 76.03 |
2011 | 78.73 | 75.58 |
等广德高铁通车了,到合肥,杭州大城市的时间变短了,很可能一部分大学生会优先考虑这些地方就业。人口不升反降。
这10到20年中国的房地产还有一个特别明显的特征,那就是涨多跌少,给了大家一个错觉,认为房价只会涨不会降。一大堆土地财政绑架地方政府的论断。这个观点这能说对一半错一半,地方政府包括广德政府的确缺钱,但是说被完全绑架我是不认可的。
广德县18年财政收入参考,土地财政在收入中占比大概子11%。我觉得是一个比较乐观的数据。所以说广德财政紧张,政府被绑架,房价不会降,政府兜着的等等这样的言论是没有什么依据的。且最近两会又提出一方面发行1w亿的债券转移支付,又是地方政府削减不必要开支等等。在更重大的问题面前,房价很可能是会被放弃的。
同时也希望我们的广德要重实业重工业清地产,一味的土地财政就是饮鸩止渴,把自己绑架了。
还有一个观点说:“疫情之下,大水漫灌,通货膨胀,广德房价会大涨。
我不知道说这些的人最近有没有关注两会,今年一个很大的变化就是没有提出GDP的增速目标,所以你认为的大水漫灌可能不会来,即使来了也不会往房地产灌水了。
为什么我观点里面会说房价有降的可能,很大原因就是房子开发价格和库存。贴个18年数据,自己看看吧,就不分析了。
之前知乎看过一个帖子奋斗五年还不如深圳三个月涨的房价多,奋斗还有什么意义?在广德感受没有这么夸张,但是这几年广德房价噌噌上涨,还是挺让人难受的!我毕业回广德快一年了,之前待遇谈好算算一年下来估计能有12w,但是疫情影响效益不好,到手估计也就6w多,缩水一半,凭我自己在广德很久是买不起房的。据我所知,广德一方面有钱人很多,到处都是名车;但另一方面,工资很一般,基本上很少有高薪工作。了解下来,买房的,租房开店的,整体还是感觉广德房价还是偏高的。不知各位坛友感受如何,欢迎分享!