五、措 施
(1)采用整合提升模式:利用现有遗址,在修旧如旧的前提下修复老长广公司标志性建筑,如公司大楼、医院、工人文化宫、电影院、学校、宿舍群、商店、街道等。
(2)采用主题附合模式:第一,充分利用基础设施,建成家庭式旅馆。第二,同时在景区内设置实景模拟,让游客身临其境,转换时空。感受上世纪六七十年代老矿区的浓郁风情。让游客不仅仅一游而过,而是切身的感受。
(3)恢复老街,将记忆中的繁华街市还原,让游客在回味中购物。将原来老矿区的服务设施重新启动,融入现代生活。
(4)将原来老矿区的设备挖掘整理,用场景再现,提供体验服务,让游客“下一次煤井”。
(5)在公司原址设立老矿区博物馆,将长广公司的发展轨迹用实物展现给游客。
六、成本预算
(一)接待中心、博物馆(修缮原公司总部)
1、投资总额:建筑面积约为2000平米(包括门楼),按平均造价1000元/平米计算,建设费用约为200万元;
2、投资回收期(不计建设期,以下皆同)11年
(二)家庭旅馆(改造老居民楼)
1、投资总额:
建设用地约为50套,建筑面积约为50x60=3000平米,以建设单价1500元/平米计算,总投资费用为450万元;内部装潢50套x30万,需要投资1500万。
2、运营费用:170万/年。服务管理3人 30万/年、服务人员20人 60万/年;餐饮:厨师2个 20万/年。服务员5个 20万/年、水电:40万/年。
产出:
住宿:房间总数:50间均价:500元/间,入住率:60%。
年纯收益:450万/年
餐厅:日接待力:48人/天,人均消费:100元/人,人均盈利:40元/人,就餐率:60%。
年纯收益:120万/年
投资回收期:1950÷400=4.875年;
(三)老街购物区
1、投资总额:总用地面积约为100亩,恢复商场街道邮局等,总建设费用约为1000万元:
2、营业收入:消费人群在游客中占比为30%,相应参考周边区域的旅游区收费标准,人均消费90元,计算如下,20万×0.3×60元 = 360万元;
3、营业成本
管理费用(包括员工工资。按营业收入的7%计算):360万元×7%=25.2万元;
房屋、建筑物折旧(20年直线折旧):1000÷20=50万元;
维护及水电费(按营业收入的8%计算):360×8%=28.8万元;
营业税金:360×5.5%=19.8万元。
4、利润
税前利润:360-(25.2+50+28.8+19.8)=236.2万元;
所得税:236.2×33%=77.9万元
税后利润:236.2-77.9=158.3万元
5、投资回收期(不计建设期,以下皆同):1000÷158.3 ≈6年
(四)怀旧体验区
1、所需投资额为:500万元。
恢复特色矿井体验游览、矿山小火车。
2、营业收入
收入主要来自门票的收入,而管理和维护等费用开支则由承包农户负责。初步预测特色体验区能吸引60%的客流量,并假定承包费率为30%,收入情况如下:
容量预算(万人) | 门票(元/人) | 年收入(万元) |
20×60%=12 | 50 | 600×30%=180 |
3、营业成本 折旧:500÷20=25万元;
4、利润
税前利润:180-25=155万元;
所得税:155×0.33=51.2万元;
税后利润:155-51.2=103.8万元。
5、投资回收期:500÷103.8≈5年。
(五)广告投入
网络、电视、报纸、海报等投入预计350万元人民币。宣传方式
(1)电视宣传;(2)平面宣传;(3)旅游宣传;(4)政府宣传;(5)车体广告。
第一,在地方电视台,首先预算电视宣传的成本在100万左右。
第二,由于报纸等广告所花成本较低,而且传播范围广,见效比较快。计划投放在江浙沪报纸的版面规格为24.5×31(半版横),彩色图片,投放四期,预算费用在150万左右。
第三,由于在网络上投放广告费用过高,所以计划预算费用应在200万左右;另外,在车体广告上宣传的范围只是较近地区,辐射广度有限,所以预算应在5万元以内。
广告费用:455万
以上项目预计前期投资约4000万元人民币。