作者：丢了丢了
发表时间：2020/6/23 14:24:12

    近日，由北京贝塔咨询中心制作的《2019年度地产上市公司综合实力排行榜》，联合乐居财经、证券市场周刊首发。

    综合地产企业的规模、偿债能力、运营效率、内生增长潜力、外生增长潜力指标，万科、碧桂园、龙湖地产、保利地产、中梁控股、龙光地产、金地集团、新城发展、荣盛发展、中国海外、华润置地、建发股份、滨江集团、世茂房地产、金科股份、中国奥园、招商蛇口、荣安地产、佳源国际、华侨城进入了2019年地产上市公司综合实力排行榜的TOP 20。

    正常情况下，规模、偿债能力、运营效率、内生增长潜力、外生增长潜力这五个指标各20%权重；但当偿债能力评分低于2分时，显示企业面临较严重的财务问题，此时，偿债能力成为制约企业生存和发展的最关键因素，相应的，偿债能力评分的权重提高到40%，其他四项指标的权重比例调减到15%。

    结果，133家地产上市公司综合实力评分的均值为3.45分，中位数为2.79分。而合同销售总额在百亿以上的地产上市综合实力评分的均值为5.31分，中位数为5.69分；其中，剔除规模因素后各项经营评分（偿债能力、运营效率、内生增长潜力、外生增长潜力）均在2分以上、没有显著问题的公司有42家，占销售额百亿以上的地产上市公司总数的51.2%；而各项经营评分均在5分以上、没有明显短板的公司有18家，占销售额百亿以上的地产上市公司总数的22.0%；各项经营评分均在8分以上的“均好”公司只有4家，分别是万科、碧桂园、龙湖地产、龙光地产；与之相对，销售额百亿以上的地产上市公司中有近五成企业都至少在一项经营评分上得分低于2分，即，面临较严重的经营问题。由图6.1可见，行业整体的经营状况呈“金字塔”分布，处在顶端的“均好”企业占比不到5%，而处在底层的“问题”企业占比接近50%。

    （备注：我们将各项经营评分均在8分以上的企业称为“均好”企业；将各项经营评分均在5分以上，但至少有一项评分低于8分的企业称为“良好”企业；将各项经营评分均在2分以上，但至少有一项评分低于5分的企业称为“短板”企业；将至少有一项经营评分低于2分的企业称为“问题”企业。）

    综合上述四项经营评分及规模评分，全体地产上市公司的综合实力评分中，有11家公司的综合实力评分在8分以上，占地产上市公司总数的8.3%；有26家公司的综合实力评分在5~8分之间，占地产上市公司总数的19.5%；有46家公司的综合实力评分在2~5分之间，占地产上市公司总数的34.6%；有50家公司的综合实力评分还不到2分，占地产上市公司总数的37.6%。其中，万科、碧桂园、龙湖地产、保利地产、中梁控股、龙光地产、金地集团、新城发展、荣盛发展、中国海外、华润置地、建发股份、滨江集团、世茂房地产、金科股份、中国奥园、招商蛇口、荣安地产、佳源国际、华侨城进入了2019年地产上市公司综合实力排行榜的TOP 20。

    由表6.1可见，上述TOP 20公司平均的合同销售总额为2,200亿，平均的净负债率为74.1%，中位数为66.2%，低于合同销售总额在百亿以上的地产上市公司的中位数水平（87.1%）；平均面临相当于总资产4.5%的中期资金缺口，中位数为-4.9%，风险头寸也显著小于销售额百亿以上的地产上市公司中期风险头寸的中位数水平（-14.7%）；在不扩张情况下，TOP 20公司平均的债务续借比例为18.4%，中位数为18.6%，显著低于销售额百亿以上的地产上市公司债务续借比例的中位数水平（46.4%）；结果，TOP 20公司平均的利息支出占比为5.8%，中位数为6.1%，也低于销售额百亿以上的地产上市公司的中位数水平（10.6%）；期限结构方面，TOP 20公司平均的低谷债务期限缺口仅2个月，中位数1个月，显著低于销售额百亿以上的地产上市公司的中位数水平（14个月）；相应的，TOP 20公司平均的偿债能力评分为7.61分，中位数为7.76分，显著高于销售额百亿以上的地产上市公司偿债能力评分的中位数水平（4.07分）；实际上，能够进入TOP 20的公司，偿债能力评分最低也有4.97分，即，TOP 20公司，在偿债能力上几乎都不存在短板。

    在效率和成长潜力上，TOP 20公司也更占优。由下表可见，TOP 20公司2019年平均的并表存量资产周转率为0.458倍，中位数为0.374倍，高于合同销售总额百亿以上地产上市公司的中位数水平（0.278倍）；TOP 20公司2019年平均的净营业利润率为19.7%，中位数为20.9%，也显著高于销售额百亿以上的地产上市公司的中位数水平（15.8%）；考虑低谷周转速度后，TOP 20公司平均的综合效率评分高达9.25分，中位数为9.44分，评分最低的也有6.60分，显著高于销售额百亿以上的地产上市公司综合效率评分的中位数水平（5.81分）。由于效率水平较高，所以，TOP 20公司平均的内生增长率为12.5%，中位数为10.0%，显著高于销售额百亿的地产上市公司的中位数水平（3.9%）；结果，TOP 20公司内生增长潜力的平均得分为8.74分，中位数为9.18分，最低评分4.18分，也显著高于销售额百亿以上的地产上市公司内生增长潜力评分的中位数水平（3.88分）。回报率方面，TOP 20公司2019年平均的投入资本回报率为15.0%，中位数为13.8%，高于销售额百亿以上的地产上市公司的中位数水平（11.3%）；与高回报相对的是低融资成本，TOP 20平均的综合债务融资成本为7.0%，中位数为7.1%，也略低于销售额百亿以上的地产上市公司的中位数水平（7.4%）；结果，TOP 20公司平均的投入资本回报率与债务融资成本之间的利差空间为8.0个百分点，中位数为7.6个百分点，显著高于销售额百亿以上的地产上市公司的中位数水平（3.3个百分点）；由此确定的外生增长潜力评分，TOP 20公司平均得分7.38分，中位数为7.61分，最低评分2.88分，平均得分高于销售额百亿以上的地产上市公司的中位数水平（3.26分）。

   综上，平均来看，TOP 20公司在各经营指标上都具有明显优势；并且，能够进入TOP 20的企业都不是“问题”企业；在偿债能力和综合效率指标上都至少要优于行业平均水平；而在成长潜力指标上则至少不应处于行业第四分位；与经营效率和财务状况相比，规模指标的作用反倒不是那么重要了。